Overdragelse

Vejledning om overdragelse af andel i A/B Stefansgade 4-8

Denne side indeholder svar på de mest almindelige spørgsmål, når du ønsker at overdrage din andel hvad enten du ønsker at erhverve en anden andel i eller udtræde af foreningen.

Du skal læse hele denne vejledning inden du tager kontakt til foreningen, da den vil svare på en række af de spørgsmål du har.

Hvornår skal jeg gå i gang, når jeg vil overdrage min andel?

Erfaringsmæssigt tager det ca. 3 måneder at overdrage en andel fra du giver meddelelse til bestyrelsen og til du modtager overdragelsessummen på din bankkonto. Men du kan selv gøre meget for, at der ikke spildes tid, og tidsudstrækningen afhænger fortrinsvist af dig selv i forholdet til at fremskaffe relevante dokumenter. Du må forvente øget ekspeditionstid i sommermånederne, hvor foreningens bestyrelse og administrator typisk holder ferie. Det er dit eget ansvar at gå i gang i god tid, og du hæfter selv, hvis ikke andelsskiftet kan ske på ønsket tidspunkt, fordi du ikke har givet meddelelse i tilstrækkelig god tid.

Hvis du skal være sikker på at kunne overdrage på det ønskede tidspunkt, skal du derfor gå i gang i god tid, og helst minimum 3 måneder før overdragelsesdagen.

Hvem kan jeg overdrage til og hvordan?

Vedtægterne regulerer, hvordan overdragelse foregår og hvem der kan overdrages til. Du skal selv læse vedtægternes regler om overdragelse, så du er orienteret om disse forhold. Hvis du har ret til at udpege en erhverver til din andel skal du gøre opmærksom på dette i forbindelse med din kontakt bestyrelsen, jf. længere nede for, hvornår du skal tage kontakt hertil, samt hvem og hvordan.

Hvis du ikke har udpegningsret eller ikke vil bruge den, vil en overdragelse i stedet aktivere foreningens ventelister (først interne, dernæst eksterne), hvilket vil være hyppigst forekommende. I så fald skal der arrangeres et åbent hus i samarbejde med bestyrelsen, jf. igen længere nede for nærmere information herom.

Er der ingen fra ventelisterne, der udviser interesse i at erhverve din andel i foreningen, er det dit eget ansvar at finde en, der ønsker at erhverve din andel.

Hvis du har svært ved at finde en erhverver, kan du overveje at antage en ejendomsmægler, jf. straks herefter.

Har jeg brug for en ejendomsmægler?

Bestyrelsen har den holdning, at en ejendomsmæglerydelse kun har værdi for andelshaveren under det førnævnte eksempel. Det skyldes, at foreningen jo betaler administrator for at udarbejde overdragelsesaftalen. En ejendomsmæglerydelse har således fortrinsvist værdi ved behov for markedsføring med henblik på at finde en overdrager. Ejendomsmæglere er mere sælgere end upartiske rådgivere, så såfremt du ønsker uvildig rådgivning i forbindelse med din overdragelse anbefaler vi at du antager en advokat.

Hvordan iværksætter jeg en proces for at overdrage min andel?

Du skal give meddelelse til foreningens bestyrelse om at du ønsker at overdrage. Det sker konkret til bestyrelsesmedlemmet, der er ansvarlig for overdragelser. Under fanen Bestyrelse kan du se, hvem der er ansvarlig, samt dennes kontaktinformationer.

Du skal være opmærksom på, om der i nærværende vejledning er instrukser vedr. forhold, som du skal have forberedt eller iagttaget forinden du tager kontakt, jf. også de forrige afsnit. Disse forhold skal meddeles og drøftes med det ansvarlige bestyrelsesmedlem, når du tager kontakt vedr. iværksættelse af overdragelse.

Ved samtale med det ansvarlige bestyrelsesmedlem vil I kunne aftale nærmere, hvordan processen skal foregå og du vil blive instrueret i også at kontakte administrator med en række oplysninger, jf. længere nede.

Hvad skal jeg være opmærksom på i forholdet til (den mulige) erhverver?

Boligministeriet har udstedt en bekendtgørelse om en andelshavers oplysningspligt ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening.

I henhold til bekendtgørelsen har du som overdrager pligt til at udlevere en række dokumenter og nøgleoplysninger vedrørende foreningen og din andel. Oplysningerne skal forelægges for den mulige erhverver før indgåelse af en aftale om overdragelse, jf. nærmere i de senere afsnit længere nede.

Hvad må prisen på andelen være?

Uanset hvem der overdrages til, må overdragelsessummen (pris på andel) højst udgøre  den godkendte andelsværdi, jf. seneste vedtagne årsrapport  med tillæg af eventuelle forbedringer. Der er ikke noget i vejen for at overdrage til en lavere pris.

Hvad med forbedringer og løst inventar?

Du skal selv få udarbejdet en vurderingsrapport. I vores forening er det besluttet at benytte arkitekten Tom Sjørup, e-mail: tomstegnestue@email.dk / tlf. 33148076. Vær opmærksom på at der kan være ventetid, så ring og aftal tid med vurderingsmanden så snart som muligt.

Normalt indsender vurderingsmanden sin vurderingsrapport direkte til administrator, men spørg ham for en sikkerheds skyld. Jo før administrator har de nødvendige oplysninger, jo før kan administrator starte udarbejdelsen af de nødvendige dokumenter. Vurderingsmanden sender regningen for sit arbejde til administrator, men beløbet bliver modregnet, når du får udbetalt overdragelsessummen for lejligheden.

Skal jeg have foretaget El- og VVS tilsyn?

Du skal sørge for at få udført et el-tjek og et VVS-tjek, der skal udføres autoriseret og resultere i en  El-synsrapport hhv. VVS-synsrapport.

Ved udførelse af VVS-tjek kan vi anbefale at benytte Bentsen VVS, da det er det firma andelsforeningen har en serviceaftale med og de kender derfor til ejendommen.

Hvad skal jeg gøre – og hvilke oplysninger er der brug for at jeg skaffer?

Du skal du selv rekvirere de nødvendige oplysninger, herunder de oplysninger, der er nævnt ovenfor – med mindre du har bedt en ejendomsmægler eller anden rådgiver om det.

Der vil som minimum være brug for følgende oplysninger:

- Dit navn, din postadresse, e-mail og CPR-nr.

- Vurderingsrapport

- El-synsrapport

- VVS-synsrapport

- Din nye adresse (hvis denne er kendt)

- Bankkonto, hvortil provenu kan overføres

Oplysningerne skal indsendes snarest muligt til administrator advokatfirmaet Nicolai Giødesen

peb@ngadvokat.dk

Administrator kan først udarbejde skemaet med nøgletalsoplysninger for din andel, når du har sendt oplysninger om værdien af eventuelle forbedringer, dvs. vurderingsrapporten, og den pris, du vil have.

Hvornår modtager jeg dokumenterne fra administrator – og hvad skal jeg gøre med dem?

Efter du har indsendt de oplysninger som er nævnt ovenfor, modtager du, som regel tidligst en uge efter, alle de dokumenter du skal forelægge for den/de mulige erhververe i medfør af din oplysningspligt. Du skal herefter sende dem til den mulige erhverver, med mindre du kan få administrator eller en anden til det. Du skal sikre dig, at det er gjort og hvis du skal gør det skal du sende kopi til administrator eller det ansvarlige bestyrelsesmedlem. 

Når der er fundet en erhverver

Når det ligger fast, hvem der ønsker – og må - erhverve din andel, og det kan eventuelt være allerede ved første henvendelse til os, skal du meddele administrator herom, samt oplyse om

- Erhververens navn, postadresse, e-mail og CPR- nr.

- Overdragelsessummen, om den fastsættes i henhold til andelsværdien eller lavere, og i så fald hvilken

- Overdragelsesdato

Du skal også indsende dit andelsbevis, men dette skal du dog tidligst gøre efter du er sikker på at erhververen rent faktisk også er interesseret i at overtage, dvs. tidligst efter du har opfyldt din oplysningspligt.

Når administrator har modtaget disse oplysninger, kan denne udfærdige overdragelsesaftalen.

Hvordan indgås aftalen?

Overdragelsesaftalen fremsendes elektronisk til underskrift med NemID via en IT-leverandør, pt. Penneo. Systemet virker på den måde, at der udsendes en mail til alle parter der skal underskrive. Der vil i mailen være en instruktion om, hvordan man underskriver.

Du skal være opmærksom på at de nøgletalsoplysninger du har fået fra os, er pr. den dato der fremgår af skemaet. Du bør derfor sikre dig inden du og erhverver underskriver aftalen, at der ikke i mellemtiden er sket ændringer i nøgletalsoplysningerne.

Du skal være opmærksom på, at bestyrelsen skal godkende aftalen før den får gyldighed. Bestyrelsen tager først stilling, når der foreligger en overdragelsesaftale, der er underskrevet af parterne, idet bestyrelsen skal tage stilling til aftalen samlet. Det kan efter omstændighederne være muligt at få en forhåndsgodkendelse af den mulige erhverver, men der vil stadig skulle ske en efterfølgende samlet godkendelse af selve aftalen, hvorfor sådan ikke fjerner risikoen for at handlen afvises. Hvis bestyrelsen godkender en aftale, underskrives den af den samlede bestyrelse eller foreningens tegningsberettigede.

Når alle parter har underskrevet, vil der automatisk blive udsendt en mail til alle involverede med besked om at overdragelsesaftalen er endeligt underskrevet. Den underskrevne aftale vil være vedhæftet denne mail.

Såfremt du ved lov er fritaget fra NemID eller du efter foreningens vedtægter ønsker fritagelse fra digital kommunikation i foreningen, skal du kontakte bestyrelsen for at aftale praktik mht. underskrivning.

Det er vigtigt, at du får underskrevet aftalen så hurtigt som muligt. Erhververen skal nå at instruere sin bank om overførsel af overdragelsessummen for lejligheden. Husk også, at erhververen ifølge loven om forbrugerbeskyttelse har en fortrydelsesfrist på 6 dage efter aftalen er skrevet under.

Når aftalerne er underskrevet

Når overdragelsesaftalen er underskrevet, skal erhververen indbetale overdragelsessummen på foreningens konto.

Administrator berigtiger om overdragelsessummen er indbetalt. Er det ikke tilfældet, sender administrator en rykker til vedkommende, samt en orientering til dig.

Du bør ikke tillade at erhververen flytter ind, før overdragelsessummen er tilgået administrator.

Overtagelsesdagen

Du skal selv arrangere med erhververen, at du udleverer nøgler på overtagelsesdagen. Du skal også selv arrangere med erhververen, at der bliver aflæst el, varme m.v. Husk det er dig der hæfter over for forsyningsselskaberne indtil der er aflæst.

Hvad gør jeg hvis jeg ikke kan finde svar på mine spørgsmål her?

Hvis du ikke kan finde svar på dine spørgsmål her, så kontakt det ansvarshavende bestyrelsesmedlem eller ring til foreningens administrator Nicolai Giødesen på 33 15 84 45.